【元不動産売買会社営業マン歴15年が解説】売却はしたくないけれど・・・そんな時は

 

こちらのページでは、

という方に向けて、住宅の仲介を専門とする不動産会社に15年勤務していた常磐 誠司（ときわ せいじ）が、売却以外の選択肢や止む得ない場合の取扱方法などを解説しています。

 

お手伝いできることは？

 

不動産仲介の営業活動を行う中で職業柄、様々な諸事情を抱えられたお客様とお会いする機会が増えました。

特に問題として多かった方は、どうしても希望の家を買いたい思いが前のめりになり、ご自身の身の丈以上の購入をされた方になります。

さらに、住宅ローンは頭金なしのボーナス返済有り、夫婦共働きの収入合算で、ひどい場合はオーバーローンで融資を受ける方も中にはおられました。

私も流石にオーバーローンは取り扱ったことはありませんが、若い時は物件が売れることばかりに重きを置いた営業活動を行ってしまい、気に入った物件を購入してもらうために背伸びをしてもらうような高い物件をご案内してしまったこともございます。

当然ですが、ギリギリの生活設計だと、何か１つイレギュラーが発生するだけで、突然生活が苦しくなる状況に陥ります。

それがひと月だけの問題であればいいですが、継続すると手放さざる負えない状況になってしまいます。

もちろん、上記のシチュエーション以外にも生活が一変することがあると思いますが、賃貸住宅とは違い、購入した住宅では簡単に住み替えをすることはできません。

一時的なものであれば、その期間を凌げるだけの貯蓄があれば何とかなりますが、お金は無限ではありません。

誰しも、最悪なケースは避けたいものです。

その時に大切なことは、

になります。

私がお手伝いできることは、『支出を極力少なく済ませることができる』知識と情報の提供になります。

 

【あること】を活用すれば資金の確保ができる？

もし【あること】をして、6ヶ月ほどの猶予ができる方法があるとすればいかがでしょうか？

しかも、その【あること】とは、住宅を購入された方の9割の方が加入されているもので利用ができます。

 

その【あること】とは

住宅を購入された方であれば必ず案内がある【住宅火災保険】のことです。

『住宅の火災保険が、なぜ住宅ローンの返済や一時的な救済に繋がるのか？』について、こんな事例があります。

※給付金の実例を絵で紹介（Aさんは住宅火災保険を利用したことで、156万円の保険金の給付を受け取りに成功）

契約されている保険内容にもよりますが、住宅の火災保険は、火災だけじゃなく【台風】【大雨】【落雷】【強風】【雹雪】など、様々な自然災害もカバーしています。

 

でも保険金は、そもそも損害を直すための費用でしょ？

その為の保険で間違いはありません。

ただし、ご加入者が給付を受けた保険金について、被害を直すために使うかどうかの資金使途は、ご加入者の【自由】になります。

Aさんは住宅火災保険を活用したことで、住宅ローンの６ヶ月分の支払い額を確保できたのと、先々の備えのために一部を貯蓄に回すことができました。

 

そもそも被害がなければ申請できないよね？

まず、ルールとして火災保険については過去3年以内の被害にしか請求できません。

ですので、請求できるかどうかについては、さっさと調べてしまった方が間違いはないです。

そして、今までの統計上、一番被害で多い箇所は【屋根】になります。

普段、ご自身で見ることができない箇所ですので、調査ができる専門会社にお願いするのがベストです。

 

対象箇所の特定には素人では難しい

見た目だけではどこに被害があるのか分からない場合でも、実際に専門家が見ると…

【対象箇所が68箇所】もあったケースもあります。

ですので、自己判断されないことをお勧めします。

 

そもそも支払いが厳しい状況で調査に費用は掛けられない…

そうですよね。

ですが、調査に掛かる費用を【無料】で行ってもらえる会社もあります。

調査後の診断の結果、火災保険の請求が難しい場合であったとしても、費用はかかりません。

築10年以上の建物の場合、約9割の方が給付の対象になっています。

 

 

やむを得ず住宅の売却の相談をしなければならない方には

やむを得ず、住宅の売却相談をしなければならない方には、【住まいの応援隊】をお勧めします。

住宅ローンの返済にお困りの方だけではなく、やむを得ず【ご自宅を売却】しなければならない方にも特典があります。

サービスの利用の有無に関わらず、売却時の仲介手数料の【0.5％割引】があります。

また、複数の工務店や不動産会社などと提携をしているので、売却や査定に関する様々な相談をすることができます。

 

最大限に利用したイメージ（火災保険を利用したAさんの場合）

不動産売却金額　：2,500万円（築10年の一戸建て）

仲介手数料　　　：81万円　※消費税は含まれていません。

仲介手数料割引　：12.5万円

火災保険の給付金：156万円

差し引き手取り　：2,587.5万円

※不動産売買に関する諸経費や火災保険申請サポートの費用は含まれていません。

 

利用するかしないかで、168.5万円も変わります。

 

デメリットもあります

デメリットがひとつあります。

こちらから不動産会社の選定ができないところです。

ですが、複数の不動産会社と提携を行っていますので、売却の際は『売却時のコツ・お得な情報』でお伝えしている『営業マンの選定』はできます。

ご自身の家を大切に販売してくれる営業マンの選定をしてください。

【一生の売り物】であればこそ、『利用できる全てを利用』することをお勧め致します。

 

買い替えには様々な制限がつく？

買い替えについてですが、基本的に、現在所有の自宅を住宅ローンで購入されている方に限ります。

そして、新たな自宅をローンで購入するには、現在のローンの残債を全額返済しなければなりません。

その為、現在所有の自宅を急ぎ売却できなければ、新たな自宅の購入もできなくなる可能性が高くなります。

なぜなら、お客様が気に入った物件は、他の方も欲しがっている可能性が高いからです。

しかも、希望価格での売却が難しくなります。

 

なぜ、希望価格での売却が難しくなるのか？

買い替えの場合は、事前に売却計画を立てながら新たな自宅を契約し、『買い替え特約』なる条件付きで購入することで同時進行ができるようになり、「売却」と「購入」による住まいの空白期間を設けないようにしています。

ですので、買い替え物件を購入された不動産会社とのやり取りが基本となります。

そのため、希望価格より「売却スピード」が優先されてしまいます。

ですので、結果的により多くの方にアプローチすることができなくなることで、希望価格での売却が難しくなってしまいます。

 

買い替えではなく賃貸への住み替えの場合

状況にもよりますが、買い替えではなく、所有の物件を手放さなければならなくなった場合、賃貸への引っ越しも考えなければならないでしょう。

この場合であてはまる理由としては、

上記は、物件への売却を急ぐケースやそうでないケースも含まれますが、売却を急がないのであれば賃貸として自宅を提供することもひとつです。

 

ご自宅を貸す場合のリスクとリターン

ご自宅を賃貸として出す場合は、リスクとリターンが複数存在します。

例で取り上げるとすれば、リスクとして借り主と長期の契約期間を結ぶため、途中で再利用したいとなった場合でも、立ち退き要求は簡単ではありません。

それに、ご自宅をより良い人に借りてもらうのが理想ですが、ある程度自宅の案内時に判断はできても、個人信用については借り主の性格まで取得できません。

入居後のリスクを貸主としては理解しておく必要があります。

 

一方で、リターンとしてはまさに家賃収入です。

社会情勢や景気、立地条件にも左右されますが、家賃相場は毎月のローン返済額※の1.2〜1.5倍で貸し出せるケースが一般的に言われています。※融資条件による

直ぐに売却する必要性や現在の景気における購入の需要が見込めない状況であれば、ある一定期間に応じて自宅を運用する方法もひとつの案です。

なお、入居済みの物件であったとしても、オーナーチェンジとして途中で売却することももちろん可能です。

 

借り換えというもうひとつの選択とは？

住宅所有者のすべての方を悩ます将来的な不安や問題点として、『経済状況の変化に伴う住宅ローンの月々の返済額』だと思います。

しかも、住宅ローンは2021年3月現在、低金利が維持されている中で住宅ローンを10年、15年以上前に組まれて見直しをされていない方がまだいるのであれば、即日にでも行動する必要があります。

ここを見直すだけでも毎月の返済額が万単位で変わられた方もいるぐらいなので、経済状況だけでなく住宅ローンを借りて購入されているすべての方に当てはまります。

また、借り換えは、現在の住宅ローンの残債額と諸費用だけではなく、古くなった屋根や壁、水回りのリフォームなどの費用も含むことができます。

よくある例として、借り換え時に価格が高くて手が出せなかった太陽光発電システムの費用も含めて同時に借り換えされる方がいます。

この場合、現在の残債額以上にローン額を組むため返済が増えことになりますが、太陽光発電システムによる光熱費の削減と売電収入が得られるため、経済効果としては毎月の支払い額を減らすことに成功した方もいます。